Игра на повышение

Покупателей дешевого жилья в мегаполисах уже не устраивают низкая цена плюс приличная локация. Выиграют застройщики, которые смогут сохранить привлекательную цену, предложив покупателю максимальный набор опций.

В погоне за отделкой

«Покупатель сегодня довольно придирчиво подходит к вопросу выбора жилья», — говорит Наталья Шаталина, генеральный директор компании «Миэль-Новостройки». «Объем предложения на первичном рынке Москвы и Подмосковья достаточно широк, поэтому выбор делается именно в пользу проектов, обладающих максимальным набором опций для комфортного проживания», — считает эксперт. По словам Натальи Шаталиной, один из самых частых запросов в массовом сегменте — наличие отделки в квартире. Спрос на такие квартиры в последнее время заметно вырос. В рамках одного проекта спрос распределяется примерно в соотношении 60 на 40% в пользу квартир с отделкой.

Как подсчитали аналитики «Миэль-Новостройки», в столичных новостройках экономкласса средняя стоимость отделки за квадратный метр составляет 10–12 тыс. руб., в комфорт-классе — до 14–16 тыс. руб., а в объектах бизнес-класса она начинается от 25–30 тыс. руб.
Лучше всего продаются проекты, в которых застройщики позволяют выбрать стиль и уровень отделки или вообще отказаться от нее в пользу собственного дизайн-проекта, говорит Александр Пыпин, ведущий аналитик ЦИАН. «Для проектов, где уже есть сданные корпуса, важную роль играет и качество отделки, так как отзывы предыдущих покупателей тоже учитываются потребителями», — делится мнением эксперт.

Впрочем, по мнению Романа Родионцева, руководителя по работе с ключевыми партнерами Est-a-Tet, покупка квартир с отделкой все еще нарождающийся тренд. Для инвестиционных целей по-прежнему покупают квартиры на самых ранних стадиях строительства. А вот при покупке жилья «для себя» наибольший спрос приходится на лоты с отделкой в комфорт-классе, особенно ближе к сдаче объекта в эксплуатацию.

Готовый ремонт повышает стоимость предложения, и покупатель, рассчитывающий на определенный бюджет, может просто не уложиться в заданные рамки, указывает Татьяна Подкидышева, директор по продажам компании «НДВ — Супермаркет недвижимости». «Отделка интересна ипотечным заемщикам, которым не нужно брать дополнительно дорогой потребительский кредит. Но при этом есть масса покупателей, которые сначала вкладываются в квадратные метры, а затем копят средства на ремонт», — подчеркивает Татьяна Подкидышева. Эксперт называет еще одну проблему, связанную с готовой отделкой от застройщика, — однотипность и минимум стилевых вариантов.

Джентльменский набор

Наличие опций из категории «не как у всех» давно стало обязательным в сегментах премиум— и элит-класса, замечает Марина Синягина, коммерческий директор ГК Insigma. Тут все ограничивается только фантазией и возможностями девелопера. Зарядки для электромобилей в подземном паркинге и на гостевой парковке, Wi-Fi на всей территории комплекса, усиление сигнала сотовой связи на подземных этажах, централизованные системы тонкой очистки воды и воздуха, увлажнение воздуха, элементы системы «умный» дом», инсталлированные в каждой квартире, камины в фойе, собственная консьерж-служба и многое другое. И если раньше покупатели доступного жилья могли только мечтать о таком разнообразии, то сейчас ситуация изменилась кардинально. «Как только любая из «фишек» становится нормой в премиальном сегменте, ее тут же перенимают девелоперы более доступного жилья. И сегодня даже на массовом рынке можно встретить элементы, которые еще несколько лет назад были прерогативой элитного жилья», — говорит Марина Синягина.

По словам Натальи Шаталиной, большинство объектов комфорт-класса и целый ряд новостроек экономкласса строится по индивидуальным проектам. В обязательный набор, позаимствованный на более дорогих сегментах, эксперты включили увеличенный размер оконных блоков, лифты иностранных марок, вентилируемые фасады, концепцию «двор без машин» и подземный паркинг. Стильное оформление фасада и входной группы также можно отнести к параметрам, которые повышают привлекательность проекта.

В качестве дополнительных опций, все чаще встречающихся на рынке и привлекающих внимание клиентов, можно выделить качественное благоустройство и озеленение, собственные прогулочные зоны и места для активного отдыха с объектами инфраструктуры, декоративные водоемы, собственные школы и детские сады, рассуждает Роман Родионцев.

Андрей Кугий, коммерческий директор Glorax Development, добавляет в список опций хорошо продуманную квартирографию и широкий выбор планировочных решений. Как говорит Александр Пыпин, если раньше в доме было три—пять наборов планировок, то теперь в передовых проектах их может быть 30–50. А наличие в проекте квартир площадью от 25 до 120 кв. м стало стандартом для современных проектов независимо от класса — от комфорта до премиума. «Чем выше класс жилого комплекса, тем разнообразнее будет его начинка: система круглосуточного видеонаблюдения, «умный» дом», консьерж-сервис, отдельно оборудованные комнаты под бытовые нужды и т.д. Мы стараемся не перегружать проекты дополнительными опциями, которые только увеличивают стоимость квартир», — утверждает Андрей Кугий.

Фантазия застройщиков, вынужденных жестко конкурировать за каждого покупателя, не ограничивается элементами обязательной программы. «Наличие бесплатной (гостевой) парковки перед домом не является обязательной опцией, но для некоторых покупателей может стать решающим фактором при принятии решения о покупке», — говорит Наталья Шаталина.

Во многих жилых комплексах предусмотрены кладовки и подсобные помещения. Они позволяют более эффективно использовать жилое пространство и не превращать квартиру в склад редко используемых или крупногабаритных вещей. Правда, услуга эта платная. Стоимость кладовки в среднем в Москве в комфорт-классе составляет около 400–500 тыс. руб., в бизнес-классе — до 1 млн руб., в ближнем Подмосковье — около 250–300 тыс. руб.

Хорошим бонусом для покупателя дешевой новостройки становится детсад и школа, построенные на средства девелопера. Без этого шансы на хорошие продажи снижаются.

На высокой ноте

Свой путь к сердцу покупателя у застройщиков объектов бизнес-класса. Они привыкли быть законодателями маркетинговых новаций и сейчас продолжают держать марку перед конкурентами из массового сегмента.

Для будущего владельца квартиры очень важно архитектурное решение дома, подчеркивает Федор Ушаков, директор по продажам жилой недвижимости AFI Development. По словам эксперта, в ходе благоустройства общественных зон, внутридворовой территории создается общественное арт-пространство, соответствующее общей архитектурной концепции объекта. Это не просто спортивные площадки, но outfit, не просто детские площадки, а развивающие детские комплексы, не просто малые архитектурные формы, а арт-объекты. В одном из жилых комплексов запланирован широкий пешеходный бульвар с центральной площадью и амфитеатром, где жители квартала смогут устраивать праздники, поэтические или музыкальные вечера.

По вопросу сдачи квартир с отделкой мнения экспертов разделились. По мнению Андрея Кугия, в бизнес-классе актуальны квартиры без отделки, которые предоставляют больше возможностей для создания индивидуальных дизайн-проектов. Также пользуются спросом квартиры с предчистовой отделкой.

По информации Марины Синягиной, динамика прироста объема предложения с отделкой в премиум— и элит-классе в разы выше, чем в «комфорте». В прошлом году количество квартир с отделкой в дорогих новостройках Москвы увеличилось более чем в десять раз. «Мы хотим дать будущим обитателям комплекса возможность сразу же зажить своей жизнью, а не тратить годы на собственный ремонт, не испытывать дискомфорта от шума и пыли во время ремонта, проводимого соседями. При этом каждый клиент сможет внести корректировки в дизайн-проект своей квартиры», — констатирует эксперт.

Государство меняет подход к массовому строительству

В мае на калининградском форуме «Среда для жизни: все о жилье» Минстрой РФ и госкомпания «Дом.РФ» (бывшее Агентство ипотечного жилищного кредитования) подвели итоги Открытого международного конкурса на разработку архитектурных концепций стандартного жилья и жилой застройки в России. Конкурс вместе с разрабатываемыми сегодня «Стандартами комплексного развития территорий» является одним из инструментов изменения архитектурного ландшафта мегаполисов.

Конкурс стартовал в октябре 2017 года, его оператором выступило КБ «Стрелка». В состав жюри вошли чиновники, архитекторы и эксперты в области жилой среды. Предметом конкурса было создание модели, альтернативной господствующей в России микрорайонной застройке. Конкурсантам предстояло разработать проекты жилых зданий для трех моделей городской среды — малоэтажной жилой, среднеэтажной жилой или центральной.

«Мы планируем получить от этого конкурса прежде всего современные проекты качественного стандартного жилья для различных типов городской среды — как для центральных частей городов, так и для районов, где преобладает низкоплотная и малоэтажная застройка», — заявил Александр Плутник, гендиректор «Дом.РФ».

На конкурс было прислано около 1 тыс. проектов из 39 стран. В феврале нынешнего года были определены 20 финалистов, а в мае организаторы назвали пять компаний-победителей. Ими стали Grupo H d.o.o. (Словения), ООО «Эшер» (Россия), TA.R.I-Architects (Италия), ООО «Товарищи Архитекторы» (Россия) и архитектурное бюро «План_Б» (Россия).

В ходе форума организаторы объявили о начале нового конкурсного испытания. Цель нового конкурса — сформировать понятный размерный ряд и предложить альтернативные планировки для каждого типа стандартного жилья, от студии до четырехкомнатной квартиры. Конкурсантам предстоит разработать архитектурные концепции и детально проработать планировки с увеличенными площадями помещений. Новые функционально-планировочные решения должны создаваться исходя из разных сценариев жизни современных горожан.

«Дом.РФ» будет рекомендовать использовать эти проекты на вовлекаемых в оборот земельных участках, в отношении которых выступает агентом Российской Федерации.

Источник: http://www.rbcplus.ru/news/5b0f4e3d7a8aa92b3998095f